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La question foncière

Toute la vie humaine, les sociétés, les économies s’inscrivent dans des espaces. Elles ne se déploient pas de façon homogène dans un espace sans qualité, mais tend à se concentrer dans des pôles urbains où la concurrence pour l’espace prend des proportions considérables. La régulation de ces concurrences, soit par le jeu de l’offre et de la demande, soit par des règles publiques d’allocation des sols aux différents groupes sociaux et aux différentes activités économiques, soit par une combinaison des deux, est au cœur de la gouvernance urbaine.

Support indispensable de toutes les activités, le sol est aussi une assiette naturelle pour la fiscalité nationale ou locale. La « question foncière » décrit ces différentes facettes, au niveau de l’analyse de l’évolution de l’occupation de l’espace, au niveau de ses conséquences économiques et sociales avec la formation des prix et la distribution de la rente foncière, et enfin au niveau du droit et au niveau de la gouvernance avec toute la palette des politiques foncières.

Les concurrences pour l’usage des sols, leur niveau d’équipement, la planification urbaine et territoriale déterminent la valeur marchande potentielle des sols. En particulier le passage d’un sol agricole à un sol urbain représente un saut considérable avec tout ce que cela implique de stratégies et d’influences pour faire passer d’une catégorie à l’autre. Mais le passage d’un sol agricole à un sol urbanisé implique aussi la création d’équipements et les modalités de prise en charge de ces coûts d’urbanisation sont décisives dans le développement urbain. Derrière la notion de propriété des sols se cachent des réalités très diverses selon les pays et les époques, avec une palette de nuances entre droit de propriété et droit d’usage.
La distribution initiale de la propriété foncière et la forme même du parcellaire peuvent déterminer de façon très durable – à travers les siècles – les formes de l’urbanisation et de son évolution.

Enfin, l’organisation publique, privée, centralisée ou décentralisée de la promotion immobilière représente un facteur déterminant de l’économie des villes. L’imbrication inévitable des intérêts publics et privés fait de ce domaine le lieu d’élection de la corruption. Le jeu de l’offre et de la demande et les stratégies publiques se combinent aussi pour déterminer la répartition dans l’espace urbain des différents groupes sociaux et des activités. Cette répartition, à son tour, pèse lourdement dans les recettes fiscales des collectivités. Dans certains pays, comme en Chine, les recettes des collectivités sont directement liées à la transformation de sols ruraux en sols urbains, créant les conditions d’une fuite en avant dans le développement.
C’est l’entrecroisement de toutes ces logiques qui constitue la « question foncière ».

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