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Accueil > Gouvernance urbaine > Notions d’urbanisme par l’usage > Densité. Compacité, intensité.

Densité. Compacité, intensité.

La densité fait partie des mots les plus utilisés par l’urbaniste, le géographe et l’aménageur. Pourtant, la densité n’est que le résultat du rapport entre une quantité et une surface. Elle porte cependant en elle une grande variété de sens, et aussi de malentendus et même de contresens. Le recours quasiment exclusif à la notion de densité pour caractériser le fait urbain occulte l’indispensable diversité de la population et des fonctions, tout autant que la proximité entre citadins et entre fonctions. Inversement, la densité n’est plus suffisante pour caractériser la ville diffuse, fonctions et habitants s’y trouvant reliés par la vitesse, substitut de la densité. Pour les habitants, la densité ressentie par la population urbaine est souvent bien différente de la densité réelle, la hauteur du bâti en perturbant la perception. Enfin, la densité est souvent substituée à la notion de compacité, qui n’implique pas l’abondance mais la juxtaposition et exprime une autre morphologie urbaine.
La « mécanique de la densité » est enclenchée, indépendamment de toute intervention urbanistique d’ensemble, d’une façon qui s’explique par le jeu entre attractivité spatiale liée à l’accessibilité, prix du foncier et coût de la construction. D’une part, les coûts de construction s’élèvent à mesure que la densité s’accroît, et le prix du foncier s’accroît quand l’accessibilité s’accroît. Aussi, pour rentabiliser des coûts élevés du foncier, les constructeurs recherchent-ils une forte densité. (Longtemps limitée par les techniques constructives, la densité ne s’est élevée fortement qu’au 20ème siècle, grâce à l’usage du béton, de l’acier… et de l’ascenseur.)
La valorisation foncière des espaces évolue en fonction des systèmes d’accessibilité. Quand l’automobile offre un large foncier accessible autour des villes, les prix fonciers baissent et la densité construite des nouveaux espaces urbanisés peut être faible. A contrario, le développement des réseaux de transport collectif à forte capacité a permis à de nombreux centres de métropoles européennes de conserver des valeurs foncières élevées. La mécanique des densités, fruit des interactions entre les mobilités et la valorisation foncière des lieux, explique les évolutions paradoxales des villes européennes depuis l’arrivée du chemin de fer. D’un côté les centres se sont densifiés très fortement. De l’autre, les périphéries urbaines, devenues de plus en plus accessibles par les progrès des transports motorisés, notamment automobiles, ont connu une urbanisation peu dense.
Pourquoi l’urbanisme, en grande partie du moins, aura-t-il cherché avec constance à influer sur cette mécanique largement spontanée ? Les premiers outils de l’urbanisme ont été construits pour limiter les excessives densités. Le coefficient d’occupation du sol vise ainsi à ajuster les densités des différents espaces urbains en fonction des investissements prévus dans les transports et les équipements publics (écoles, parcs, équipements sociaux, etc.). De nombreuses règles d’urbanisme, telles que la protection des monuments historiques ou encore des parcs et jardins, ont eu pour effet de limiter la densification de lieux recherchés. Dans les couronnes périphériques des agglomérations, la densification de l’espace urbanisé a constamment soulevé l’opposition de la population déjà installée.
Dans le contexte du développement durable, la densification des espaces déjà bâtis et leur mixité fonctionnelle apparaissent comme le moyen de réduire les impacts écologiques et climatiques des établissements humains. La densité est jugée propice à l’interaction sociale. Ces politiques en faveur de la densité contrecarrent les mécanismes économiques qui conduisent à de basses densités, tout comme les aspirations sociales : elles exigent donc de la part de la puissance publique une forte conviction et le soutien d’un modèle économique viable. Du point de vue du citadin, la densité peut être recherchée par les agréments qu’elle offre en termes d’ambiance urbaine ou, au contraire, évitée quand des moyens de transport permettent de compenser la distance entre les choses par la rapidité de la mise en relation. Du point de vue de la collectivité, s’il n’y a pas une « bonne » densité, les interventions en faveur ou non de la densification, qui contrarient ou bien encouragent le jeu spontané de la valorisation foncière, reposent sur des projets politiques où se mêlent intimement des finalités sociales, économiques et financières.

A la recherche des liaisons entre les notions

Pour constituer un guide subjectif de cheminement entre les notions, nous proposons quelques tableaux présentant les liaisons possibles entre notions.
Nous avons distingué différents types de lien entre les notions

Autour de la notion de densité

La densité est la notion le plus généralement associée à la ville pour en définir le caractère absolument original, par comparaison avec toutes les autres formes d’établissements humains dans l’espace géographique. Cette notion est si généralisée qu’elle recouvre, par erreur, d’autres notions voisines qui expriment des réalités différentes. Ainsi en va-t-il des notions de compacité et d’intensité. Ces deux notions sont d’un usage récent, qui correspond mieux à l’évolution des conceptions qui président au projet urbain. La compacité, dérivée de la qualification concrète de ville compacte dans le registre du développement durable, n’implique pas nécessairement une densité élevée ; elle préside à des formes urbaines ramassées qui économisent l’espace rural et naturel et raccourcissent la longueur des déplacements. L’intensité, de son côté, intervient dans un autre contexte que celui de la forme et de la densité : plus que l’abondance, elle mesure une qualité qui se dégage de la sorte de « kit d’urbanisme » composé d’espace public, de patrimoine et d’attractivité, figure obligée de tout projet urbain dans un contexte métropolitain.

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